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地产中国系列论坛之北京别墅从2005看2006

2010-05-28 08:28:06 来源:石榴网 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制
  主持人:各位网友大家好。

  高泉:首先感谢网友对本次论坛的关注,今天我们有幸请到庞博国际的刘东董事,易郡的总经理阎少华先生,还有康城的总经理吴昀先生,还有香山81号院副总经理马琦小姐。先请刘总给我们简单回顾一下05年北京别墅市场的情况。

  刘东:到了年底,大家会对过去一年,有的项目,有的企业都在做总结,从我们目前看到的情况来看,应该说做别墅单纯从某一个项目对北京房地产商品房的销售数据的贡献来看,应该说没有受到一过去几个月来政府的宏观调控措施的限制影响太大。

因为我们可以看到整体的北京在2005年销售别墅的数量,无论是栋数,还是整个销售额来看,比2004年有一个飞跃,这个飞跃是翻番的。为什么这么来看呢?首先是需求量增加,大家已经逐渐去认同别墅是人一生中对于居住形态的终极的梦想,拥有这样的梦想人越来越多,同时可以实现这样梦想的人也越来越多,中国经济的环境仍然在稳步增长的情况下,有很多有相当实力高收入的人群,他们觉得有天有地这样的居住生活是他们所期待的,从这方面的体现。另外一方面,我们可以看到2005年到2004年高档公寓是减少了很多,这也导致了在2005年很多人除了政策原因徘徊之外,减少了一个徘徊,可能在2004年的时候,一些升级换代的消费人群往往会在公寓和别墅之间去做徘徊,但是一方面是有天有地吸引他,觉得更倾向于别墅。另外一方面市场的供应量选择少了以后,导致这些人投入到别墅这方面,因为城里真正说相对比较稀缺,拥有很好的景观,很好的位置,又有很好的人群高档豪宅类的产品非常少,市场的供应量非常小,这样也导致大家把它的注意力都集中在别墅上来。第三点,别墅不再是给人看似遥不可及的门槛,从今年独栋产品来看,今年独栋产品不再是五六百万的门槛,而是两三百万可以实现的门槛,今年推出的项目面积在200平米,也导致了这个市场非常活跃,成交量非常旺盛。还有从别墅来讲,一些离城市非常近的区域出现了一些别墅或者townhouse产品,市场反映也非常好。

  高泉:现在庞博国际顾问的项目,大概有多少?

  刘东:从05年到06年跨年度,包括已经推出的项目和即将推出的一些项目,手里有五六个北京的别墅项目在运作。

  高泉:独栋多吗?

  刘东:目前都是独栋的产品,可能未来也有一些项目在探讨可能容积率比部分的独栋产品更高一些,我们尽可能想把这个产品,因为我们很多都是介入早期产品策划这块,所以在做产品策划的时候,尽可能让这些密度偏高的低密度住宅类的土地,它拥有相对更独立感的建筑形态的东西。用我自己的话说一次独栋或者类独栋的产品,也会推向市场。

  高泉:您是专家。我问一下最近我看了国家政策方面动态,不再批准别墅,您觉得对别墅影响大吗?

  刘东:今天对在座的开发商而言,是一个利好,后续的追兵没有的情况下,已经拥有的别墅用地还有项目没有入世的这些开发商而言,他可以从从容容去研究项目,将这些项目推向市场,把这个问题分成两块来说,因为供应量小了以后,所以导致了相对未来已经拥有的别墅用地土地的价值无形中是在增值的,增值这部分会反映到未来的销售价格上,这是开发商,有别处的开发商业对他们是利好的部分。另外来讲,作为买家而言,有了一种少了的感觉,可能会去看房或者选房子的积极性反而调高了。很典型,我现在在东方普洛望斯,在12月1号开盘的时候,当时不敢保证我开盘以后能够达到理想的状态,结果我们发现,看房的人群真的大,而且比我9、10月份还能多,我们也在问他们,为什么在这个季节来看,一方面有项目推广,有一定的知名度,但是有些人明确表示就是政策出台以后,他们觉得这早出手比晚出手要强,现在他们提前可能本身工作并不繁忙,但是比较寒冷,本来不爱动的季节提前动起来,来看房子。导致这个市场在冬季来讲成交和看房率来讲都不会像前两年一样比较冷静的时期。

  刘东:06年,我们做别墅说老实话,很多媒体说暴利,我很替开发商鸣不平,其实做别墅项目它的难度比普通人难度大很多,而且前期投入很大,在这种情况下,开发商就建筑预算来讲,它的利润值往往估算值有10%到15%到20%,很难达到30%这样利润的预计,就是我们在做项目,做定位。但是为什么你看到市场上会觉得有些发展商它的利润值很高,这部分的利润并不产生在建筑,我们在设计规划当中,而是咱们利润的空间是产生在土地增值,当土地供应量减小了以后,土地因为稀缺性更强了,所以导致土地增值的时候,整体项目必然增值,因为这个区域增值了,产品的类别也增值了,所以开发商真正属于作为房地产开发商那部分人并没有改变,所爱情的只是时间差,因为我提早拿到这块土地,所以产生了一个谁拿到谁应该可以拥有,就像买股票一样,入市的时间很重要,并不能说我一块钱买的,10块钱卖的就是暴利,作为房地产投资和开发来讲,他拿到土地,是面临可上可下的选择,只不过政策条件下,让大家觉得用地越来越少,所以稀缺性越来越小。

  刘东:06年您是看好别墅项目?

  刘东:在土地增值的情况下,举个很简单的例子,在看最近几轮的开拍,马驹桥的土地成本,决定了这块成本跟中央别墅区的,你发现那个地方的土地价值是等值,但是半年以前看那个区域假如出现独栋产品,你会觉得那个区域应该比某某成熟的区域价格更低一点,这点来讲,我觉得是很多升幅跟土地的价值是相关的。

  高泉:阎总作为易郡的的总经理,结合土地政策对别墅的影响多大?

  阎少华:易郡上个月已经入住了,从入住情况来说反映不错的,因为别墅的质量还有整个环境是不错的。入住比我们想象的顺利多。再有一点,从现在别墅的发展来讲,因为以前更多想的是根据消费的结构区去定位客户消费群体的圈子,比如200万、300万、500万的阶层,我们易郡的房子从150万到 万都有,通过交房也感觉到消费的差距并不是很大,比如你都是500万的房子,能买得起500万房子的人他的品位差距可能很大,可能有人是艺术家,有人是暴发户很有钱等等什么样的人都有,因为别墅营造社区氛围非常重要,社区的氛围要做到和谐,因为差距比较大。当初由于消费的结构是一个比较清楚的界定,通过我们易郡的入住感觉这不是最重要的,最重要的是人们对生活的态度和消费群的品位。易郡的房子是强调本土化,现代中式的别墅,风格比较单纯,比较有特色,它对客户的选择是一个细分的客群。可能在价格上是有不同的,但是由于对生活的理解,对生活的要求,还有对产品的要求还有品位这方面是非常重要的,因为产品在这方面完全统一的,造成客户是比较和谐的。

  高泉:您觉得是别墅的产品风格还有附加值,还有细分人群这是比较重要的。

  阎少华:规范的这个人群反而对未来的销售还有将来的使用社区的氛围影响比较大,因为我们在销售上有很多分类方法,有的靠根据总价,有的根据文化的倾向,还有人根据建筑形态类型来分。现在来看,通过这个也验证了当时一个观点,这种产品、文化还有品位所规范的不同的类型,它的重要性远远大于通过或者说总价来划分更重要地

  高泉:易郡的别墅在顺义是吗?

  阎少华:是的。

  高泉:顺义我看科宝也拿了一块地,最近准备跟顺义区政府当地龙头企业做一个论坛,我觉得顺义将来的发展潜力,包括威尼河也很很好。

  阎少华:顺义的发展的优势比较独特的,在北京所有的郊区的县中,现在都叫郊区区,是独一无二的,体现在几个地方,一个是顺义的土地资源有一定的发展空间,正是因为这一点,北京市总体规划把顺义定位成卫星城,重点用新城的发展区域,它有一定的空间,我们从北京地图上看能看见,剩下大部分是山区,顺义是相对平原的地带,另外有两河流经顺义。另外机场,现在正在搞机场东扩第三候机量,这个机场吞吐量也是世界前几名。机场的位置也使得顺义的地理位置它的价值凸现。正是由于这一点,可能在市政配套,在一些项目的安排,比如说奥运场所、跟机场比较密切的相关的企业都落户在顺义,包括国展中心也在顺义,现在有很多大的企业,现代、燕京,这些优势加起来,当然还有新京的发展契机,促使顺义在未来五到十年中是北京重点的发展区域,因为有空间,同时有一定的潜能,又有交通,包括现在几条高速公路,京平也开通了,也是经过顺义的,这个市政的完善都带来了契机,因为顺义是一个非常独特的区域。顺义还有一个大的特点就是绿化的覆盖率非常高,现在打出的口号叫绿色国际港,这也是得天独厚的优势,在未来来看,北京的区县发展潜力中,顺义是最大的。

  高泉:目前易郡入住是一期,买一期的房子大部分都是作为第一居所还是作为第二居所?

  阎少华:现在易居近一两年是作为第二居所,将来作为第一居所,因为将来易郡周边会有道路网的完善,到达市中心也非常近。现在从东直门不堵车开车过来是45分钟,如果京平高速通了以后,因为在这附近有一个出口,包括机场东扩,易郡从机场东扩以后,第三候机楼有一个出口直接到易郡,有10公分的路程,这两条路完善以后,作为第一居所完全没有问题。现在买房子都是自用的,我们易郡的业主还没有说为了投资用,都是自用,都是喜欢这个房子自用,而且看好了未来的区域的潜力,都比较喜欢这个房子。

  高泉:投资不是很多。

  阎少华:几乎没有投资,全都是自己来,自己装修。

  高泉:以前听别人说过,像某些中式别墅,就像中式椅子看着很好看,坐上去不太舒服?

  阎少华:因为中式别墅是一个大家没有共识的概念,到底什么样是中式,大家并没有共识,不是像西式有些东西成型的,我这么做就应该这么做,有相对稳定的形态。中式因为是刚刚探索,应该说各种各样的做法都有,你讲的那种很漂亮的,但不中用是我们的传统建筑,或者说现在要做的是完全模仿过去的做法那样的结果。但是四方块在过去是方便的,是好用的,因为这个格式,这个形式跟当时的文化,家庭的结构,主从的尊卑的要求是相关的,跟现代家庭完全不吻合的,我们现在住肯定不舒服的。我们易郡提出来是现代都市,基础是舒适,追求的是舒适度,追求是本土的文化。跟过去的具体的形式和格局不一定一致。我们选择的原则以现在舒适不舒适,适合不适合当地的气侯,适合不适合现代人的生活为准绳。过去的东西如果现在不适用了,我们认为是糟粕就摒弃,包括建筑形式,包括符号都不一定有。所以对中式的理解是这样的,我们以居住的舒适度为最高原则,可能每个人理解不一样,中式可能会发展一段时间以后,会慢慢形成成熟做法,但是我觉得可能需要五年以上才能形成一个成熟的做法,现在还没有一个成熟的做法。因为中式按照现在的做法去做,比西式,比欧式他们要难做,所以形成定式比较难的。因为欧洲的古建筑的结构基础是砖石结构,与现代建筑材料的结合是比较容易结合的,是比较贴近的,现在都是混凝土或者砖,很接近。中国建筑为什么跟现代很难结合呢?就是因为中国建筑它的特点是木构建筑,它所带来的细部,细节在现代建筑很难体现,如果去模仿,用现代的材料去模仿,首先它的质地,感觉全都不对,如果创新的去接受,去模仿,很可能带来一种感觉,跟过去还是不一样。所以完全革新了以后,会感觉到跟过去没有那种关系。在西方的建筑中,我们做欧式相对容易,因为砖石结构形成的细部包括柱间距的跨度,包括窗的感觉跟现代建筑很容易接近,你容易做的很像,同时不失去现代的功能,中式比较难。所以它探索的路可能要艰难一些。也正是由于这一点,在北京做民族的建筑形式或者回归的思潮有好多次,但实际上都不是特成功,以前都是行政的色彩,比如长官意志,大屋顶应该搞什么,这回完全是从市场自发的,而且是在住宅上尤其在别墅上,有一定的发展根基,包括物质和精神上的,物质上指的是中式的东西,因为中国的经济有提高,相对让人们更加去向往了,有精神层面,综合起来,产生现在的趋势。从趋势来讲,如果你要问我,你问我中式是不是趋势,我觉得这么着是不可能的,应该这么回答,如果把中式理解成本土化,追求本土化,建筑的本土化,本土化包括功能、气侯、结构、生活习惯等等,追求本土化的趋势应该是持久、永久的趋势,这个趋势一定是所有国家的建筑发展的永恒的趋势。要这么理解是对的。为什么在中国又是那么重要呢?因为中国一直不注重本土化,我们刚开始有点妄自菲薄,觉得洋的东西是最先进的,最美好的生活,我们盲目地照搬国外的东西,经过一段时间以后,发现需要本土化,这个本土化并不是说一定是中式或者说完全排斥西方的东西,不是这样的,可能是能够考虑到借鉴西方好的东西,借鉴我们传统优秀的东西给它传承下来,结合你当地的特点和项目的特点,形成本土化的住宅或者建筑的趋势,这种趋势应该是一个大趋势,是一个永恒的趋势,肯定将来发展到一定程度,人们到北京来看到新的房子,应该感觉到这种房子有中国的本土信息或者有北京的本土信息,这是发展的必然趋势。如果这个城市不这么发展的话,一定会被世界所遗忘或者所抛弃的。

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