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一个老和他的地王

2017-07-03 10:56:58 来源:海南房产网 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制
  董锡祺对曾经担任邢台(楼盘)市副的身份不愿过分渲染,这与他本人惯以低调的性格有关。更重要的是,他现在是一个商人,人们对“政商”二字的解读向来晦涩。

  近日,一则限购令又让邢台的开发商捏了一把冷汗。邢台位于冀中南,毗邻山西,与首都不近不远的距离,恰是这里的尴尬之处,尽管挂有京津冀一体化的光环,但相比北京(楼盘)周边的廊坊、保定(楼盘)、沧州(楼盘)来说,邢台的房地产市场并未因此受益。

  

一个老和他的地王

  然而,邢台这个河北省为数不多实施限购的城市在6月3日也发布《邢台市人民政府办公室关于促进全市房地产市场平稳健康发展的通知》称,将对房价过高、上涨过快的县(市),政府要适时进行阶段性限购工作。将对房价上涨过快、房地产市场稳控不力的县(市、区)政府和相关部门进行通报、约谈、问责。

  这引起了董锡祺的关注。就在去年年底,由董锡祺担任董事长的房地产开发公司——邢台月晟房地产有限公司(以下简称“月晟地产”)刚刚拿下邢台市地王,市场和政策的风吹草动,与项目的命运息息相关。2016年12月23日,月晟地产经过138轮竞拍以7.8亿元竞得邢台市原晶牛玻璃厂地块181.54亩。次日,邢台市政府的常务工作会议上,市领导也犯了难:“昨天出了一块地王,究竟是好事还是坏事?”因为,对于邢台市以往每亩地200多万元的平均成交价格来说,此次430万元的单价确实出乎意料,更何况擂主还是2011年刚成立的一家三线房企。

  从政界到商界

  年逾古稀的董锡祺身上透着一种隐忍和果敢,这是他政治智慧与从商敏锐的交汇。

  1962年,董锡祺进入新中国第一批高等财经院校——上海(楼盘)对外贸易学院(上海对外经济贸易大学的前身),主修经济,毕业后经过一段艰苦的奋斗,1992年开始担任邢台市主管工业的。那时,重工业占邢台市的GDP的比例达三分之二,董锡祺的工作举足轻重。

  不过,几乎所有的重工业城市都无法避开污染和整治,邢台也不例外。2010年,邢台市多个政府部门联合印发《关于2010年深入开展整治违法排污企业保障群众健康环保专项行动的通知》,那一年,邢台开始重视并反思重工业的发展,董锡祺主管的工业企业首当其冲。

  22家企业被迫搬迁。尽管董锡祺已于2007年的最后一天正式退休,但曾经打交道多年的企业还是会找他牵线搭桥,其中就有晶牛玻璃厂,也就是邢台地王的诞生之地。晶牛集团成立于1957年,董锡祺回忆,“1992年主管工业以来,我和这里的工人们一起包饺子度过了20个年三十。”期间,董锡祺参与了晶牛玻璃厂的改制,而这家企业也经历了从亏损到跻身世界玻璃行业500强的命运转折。

  2010年的整治却让晶牛玻璃厂蒙上阴云。河北省地方领导留言板上,一位晶牛玻璃厂的员工写道:“2012年我们就不上班了,没有生活费,也没有各种保险。”职工的安置问题和企业的搬迁费用,让晶牛玻璃厂身陷泥潭。

  因为没有足够的财政供血,搬迁让政府感到头疼。2012年,邢台市的GDP为1532亿元,财政收入为170亿元,远低于周边同级城市邯郸(楼盘)的329亿元和保定的311亿元。可是,整治污染没有退路,政府给出了“土方子”:卖地。

  用一个低谷救另一个低谷

  2011年前后,董锡祺带着晶牛玻璃厂的领导走遍了邢台市大大小小的企业,目的只有一个:筹钱。因为晶牛玻璃厂地块位处邢台市中心城区板块,加上181亩的面积之大,惹得不少房企垂涎三尺,但在土地未能落袋为安之前,没有企业愿意提前借款给晶牛玻璃厂。

  2011年和2012年,晶牛玻璃厂低谷慢行。再看整个宏观市场,因为延续了我国2010年和2011年的严格调控,当年的房地产行业也处于低谷时期。

  两个低谷夹击引发了董锡祺的思考:用一个低谷去拯救另一个低谷。主管工业15年以来,董锡祺有自己的管理逻辑:所有的行业都呈周期性发展,煤炭、钢铁等重工业的周期为5至8年,按照他1992年拯救一家萧条的钢铁厂的经验,低谷之时恰是投资成本最低之时。

  邢台的另一个特别之处在于,商业库存庞大。由于2000年以后商业综合体陆续林立,邢台市原本畅想着借此进入财政收入快轨,但投资回报周期长的天然特性使得不少商业综合体陷入停滞或者夭折,直到现在,邢台市还有十多个被套住的商业项目。因此,商业项目并没有成为董锡祺的“低谷押注”。

  这次,董锡祺押注给了晶牛玻璃厂,他打算自己融资成立地产公司借款给后者。由于政府人员退休后3年之内不得从事经营活动,董锡祺于2011年6月才创立月晟地产,2012年他借款给晶牛玻璃厂1个亿。当然,他这么做心中自有盘算。

  外界看来,政界与商界的重合总是微妙而心照不宣,但董锡祺转入地产行业,除了也想拿下晶牛玻璃厂的风水宝地之外,背后还有另一层含义:不争与保护。和董锡祺一同创业的还有邢台市中级人民法院原院长任吉胜说:“我和董退休后不能再干原行业了,如果我干法律,董干工业,那我们的同行和学生还怎么保得住饭碗?”

  从商首战遇地王厮杀

  2016年12月23日上午,董锡祺一边准备庆功宴,一边焦灼等候公司总裁吴兰斌从土拍前线发回的结果。激烈的4个半小时后,董锡祺接到拿地的讯息,但是那一刻他喜忧参半,喜的是,这块盯了4年的地终于落袋为安,忧的是接下来该怎么办。毕竟,邢台上次的地王每亩价格不过350万元,此次430万的交易均价令外界咋舌,也引来质疑:“月晟一定会退地,它不可能交齐土地款。”

  董锡祺以为,在没有人愿意帮助晶牛玻璃厂的情况下,4年前他的慷慨解囊应该为拍地加码,但事实并非如此。邢台市房地产业协会副秘书长王睿介绍,本土大大小小的企业有300余家,2011年,恒大进来了,2014年,碧桂园也进来了。

  土拍前夕,几家大型上市房地产企业也对晶牛玻璃厂地块表现出兴趣,但由于跟政府的谈判条件苛刻,最终退出。土拍当天,邢台市另外两家本土企业皓顺和中鼎参与了激烈角逐。

  房地产市场上有个有意思的现象,通过竞拍抬地价来将商品房定价压力转嫁给同行。目前的邢台市住宅定价仍以2016年10月份的房价为基准,且不能超过周围三个项目的均价。中国房地产报记者了解到,邢台住宅均价约8000元/平方米。这意味着,如果地价被抬高,住宅定价将被迫太高,而晶牛玻璃厂附近地段作为兵家必争之地,早已有其他本土房企的项目拔地而起,晶牛玻璃厂地块价格的抬升,对于周边项目来说,无疑可以借力起价。

  不同于北京周边的三四线城市,邢台是有起价基因的。王睿介绍,2016年底邢台的去化周期为6个月到10个月,市场很健康。而邢台市最近也加快了审批住宅建设手续的速度,同时加大了住宅用地供应,针对过剩的商业地产也提出“商转住”的打算,就此看来,邢台的住宅“不愁卖”。而6月3日的限购,原本是一场全面升级,但由于多名长期处于一线的开发商参与了政策的讨论与制定,最后呈现出来的调控才变成“阶段性”和“针对部分地区。”

  陆续解决完晶牛玻璃厂的土地纠纷问题,将地拿到手之后,董锡祺淡然谈之:“我们欢迎大房企的进入,这有利于市场向更高层面发展,但我们也希望,每一个地方市场都能被尊重。”董锡祺所说的尊重,是对市场规律的尊重。

  月晟地产只是月晟集团的一个事业部。董锡祺的愿望是,五年之内将月晟集团升级为以房地产为依托的金融类企业。目前,月晟地产以及相继收购了浙江宁波(楼盘)的一宗烂尾楼项目,并且正与邢台当地的一家银行洽谈股权合作。据王睿介绍,尽管邢台有300余家房企和项目公司,但手头有项目的寥寥无几。

  (来源:海南房产网)

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