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调控重压下开发商大量涌入 商业地产藏风险

2011-05-15 20:40:27 来源:石榴网 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

  炙手可热

  商业地产似乎已成为宏观调控重压下房地产开发企业的避风港。

  “近期主动前来寻求项目并购合作的开发商明显增多,但是我们重点关注的是其中的优质商业物业。”一家房地产上市公司的人士向中国经济时报记者表示,相比住宅,商业地产项目受到的关注度比之前明显提升。

  商业地产正吸引了越来越多的企业进入。公开信息显示,阳光新业、世茂地产、宝龙地产等企业都在加速扩张商业地产版图。与此同时,万科、保利、金地、招商等房企巨头也都在2011年加大商业地产上的布局。

  依据保利地产的说法,未来3年内,保利地产预计将持有商用物业面积增加到300万平方米,将商业物业的投资比例逐步提高到总体投资的30%。

  众多尾随者们都提出了类似的计划。上个星期,国内某大型房地产企业宣称将在3年内实现向商业地产项目的转型。值得注意的是,近期发布发展规划的房地产企业,大多都提到侧重商业地产的发展。

  分析人士认为,住宅市场面临日益严重的经营困境,是导致商业地产受到追捧的重要原因之一。2011年几个一线城市成交量持续走低,虽然4月成交量略有放大,但进入5月后又跌入低谷。而商业地产却走出了一个向上的曲线。阳光股份(000608,股吧)的人士告诉本报记者,在去年公司的营业收入中,持有商业的租金收入比重并不高,住宅销售性收入仍占主要部分。但就租金收入而言,其同比增长率让管理层非常满意。

  保持同样增速的还有世茂地产,虽然其持有商业的租金收入在总体收入中的占比仅为5.1%,但涨势同样迅猛。

  “许多正在转型商业的房地产企业,其商业部分的收入占比并不大,但涨速非常快,大多数企业更看重的是这种上升趋势。”上述房地产开发企业的人士称。

  风险暗藏

  商业地产近期大热,吸引来大量住宅开发商转型商业地产,接受记者采访的人士认为,商业地产暗藏风险,对项目运营的经验要求比住宅高,投资回报时间长,开发商盲目进入将面临经营风险。

  “真正意义上的商业地产黄金期还未到来。”阳光新业地产股份公司总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理公司总经理李睿对本报记者表示,无论是市场本身、融资渠道还是政策环境,目前的商业地产市场远没有达到“黄金期”。

  事实上,商业地产吸引了大量住宅开发商甚至还有一些非房地产行业的企业进入,一些地理位置比较好的商业地产项目常常会引来不少开发商的争夺,竞争变得越发激烈。众多市场人士认为,由于许多转型和进入商业地产的企业都缺乏商业运营的经验,人才储备不足,后期运营面临巨大挑战。

  “有许多商铺、购物中心的开发商,在项目开发完成后,采取售卖而非持有经营的方式。这种模式、理念其实和住宅开发销售没什么两样。对于出售后的商业项目,尤其是散售项目,后期缺乏统一的经营管理,很容易出现问题。”李睿强调。

  酒店经营也面临类似的管理困境,世邦魏理仕酒店部亚洲区执行董事韩富利告诉本报记者,近几年国内的酒店业发展迅速,但在经营管理上,依然与成熟的酒店管理有一些距离。

  知情人士透露,近期一些房地产开发商纷纷在二三线城市布局旅游地产,大多配套做酒店项目,确实存在用住宅收入弥补酒店开发成本的问题,酒店经营往往并不能给开发商带来收入。“有一些酒店的运营商在帮助开发商运作酒店项目时,会要求获得一定的住宅项目的销售分成。”

  除此之外,商业地产项目的开发商还要面临同样的融资困境,银行收缩信贷,对于要求融资成本低、期限长的商业地产项目运营商的影响某种程度上大于住宅开发商。

  “一个商业项目成功与否,一家房地产公司是否会做商业地产,至少需要3—5年的时间运作和研究。”李睿说。

  (来源:石榴网)

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