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北京四大MALL先后夭折 商业地产掘金不易

2011-01-14 10:11:12 来源:石榴网 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

    众多开发商重燃对商业地产的热情,但专家提醒,在商业地产领域淘金难度超过住宅

  作为一种新兴商业形态,MALL在中国正以日新月异的速度发展,但真正开发经营成功的案例并不多,折射出当前商业地产领域掘金不易。专家认为,在商业地产淘金难度胜过住宅。

  北京“四大MALL”,如今全部夭折

  据中国经济时报记者了解,目前包括万科、龙湖在内,许多原本从事住宅开发的房地产商正纷纷转战商业地产,MALL成为关键词进入越来越多地产商的视线,受到青睐。

  “连一向声称只做住宅的万科都转向了,的确让人感到房地产风向变了。”一位业界人士对本报记者表示。

  据悉,万科准备投资200亿元进军商业地产,于是其他开发商纷纷跟进。根据龙湖在商业领域的规划,未来5年,龙湖将增持200万平方米以上的商业物业,跻身中国主流商业地产开发商的行列。

  前不久,万科和五矿联合体以52亿元高价通过竞拍获得北京海淀区西北旺两幅地块,其中一幅地块楼面地价达到19998元/平方米,创下新政后北京土地成交价最高记录,成为北京新“地王”。

  而处于这一区域的珠江摩尔项目,折合单层售价才1.6万元/平方米。“面粉贵过面包”的故事再次上演。这让有着“销品茂”概念的珠江摩尔项目负责人看到了促销商机。

  据珠江摩尔项目负责人王骞介绍,珠江摩尔地块拿地比较早,成本较低,开发商愿意让利给购房者。对比这一地区新拍卖的地价可以看出,珠江摩尔售价已经明显低于地价。另外,珠江摩尔为商业地产项目,较之住宅投资性强,不受限购政策限制。

  就在珠江摩尔拿地王做促销概念的同时,龙湖地产在北京的第一个大型商业项目也已动工,该项目位于朝阳区常营地区,总体规划建筑面积为46万平方米。由于商业地产具有相对稳定的现金流,成为实力开发商转型的重点领域,估计在该领域,万科、保利等一线开发商最快在2011年上半年形成规模。

  在这种情况下,预计未来将有更多类似“销品茂”这样的商业地产项目浮出水面。与之形成鲜明对比的是,北京早年开发的此类项目却命途多舛。据悉,早在2001年北京就规划了东西南北“四大MALL”。如今,这些MALL已全部夭折,成为先烈。

  淘金商业地产,关键在聚人气

  当前,商业地产因为不受限购政策影响,加之人民币升值的潜力所在,很多外资和内资都开始投资,希望在这一领域掘金。然而,就在众多开发商重燃对商业地产热情时,香港思倍斯集团副总经理许大金日前在珠江摩尔举办的“限购能否催熟商业地产”论坛上表示,在商业地产领域淘金难度胜过住宅。

  中国商业不动产联盟副会长王永平在上述论坛上也表示,并不是所有开发商都适合做商业地产,商业地产的选址、规划和经营需要专业的团队来运营才行。

  MALL或SHOPPING MALL,在英文中的意思是设在郊区的大规模购物中心,最早出现在欧美发达国家。如比较著名的MALL——加拿大“西爱民顿”,建筑面积超过50万平方米,出入门达50个之多、停车位达2万个,有800多个商家、商场,100多家餐馆,年营业额达近30亿美元。

  原本有望最早动工的“北京MALL”,位于亦庄开发区,是规划中的北京南部“MALL”。最初规划建筑面积43万平方米,由于受北京市规划调整影响,后来缩减到22万平方米。但最终的命运却是这座MALL压根没有动工。北京市亦庄开发区绿化办的一纸命令,让这座MALL因碰到绿化红线,被砍掉了配套的公寓和住宅。

  “这在做MALL经营上是大忌”,许大金分析说,商业地产回报比较慢,投资比较大,一般考虑配套建一些公寓等住宅产品来实现提前回一部分款,北京MALL因规划调整砍掉配套后,开发商就很难再做下去。

  业内人士认为,MALL的开发经营能否成功,关键在能否聚集人气,而要做到这一点,至少要有四大优势:地理位置优越;功能配套齐全;有中高收入社区作依托;开发商本身具备良好的商业运营能力。

  模式不可复制,要有先期亏损准备

  作为总建筑面积高达近百万平方米的超级MALL,珠江摩尔项目甫一亮相就受到关注。三年前,珠江股份收购中关村国际商城,将其改名为“珠江摩尔”,成为珠江地产进军北京的最大商业地产项目,规划面积87万平方米。

  据了解,该项目一期永旺购物中心为永旺株式会社亚洲最大旗舰店,开业一年营业额就超过了4亿元,每天人流量都在三四万以上,周六日则达到七八万。

  据悉,该项目采取的是与常规做法截然相反的模式,先做商业和配套,后做公寓和写字楼,目的就是通过前期项目先行聚集人气,然后带动整个项目的客流。

  在财经评论人水皮看来,珠江摩尔先做商业、后做写字楼的做法,并不一定能完全复制,因为做好商业地产的前提是,必须依靠有实力的开发商。

  与开发住宅一样,开发商业地产地段非常重要,但这并不等于在选址上下好功夫就万事大吉。“再好的地段都有培育期,每个MALL均有个成熟的过程,作为投资者要做好先期亏损的准备。”专家提醒说。

  (来源:石榴网)

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