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地产“千亿时代” 纯住宅开发商未来或掉队

2011-02-01 20:22:51 来源:石榴网 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

2010年,万科开启了楼市的一个全新时代:结算的销售额过千亿,相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和,拉开了房企千亿时代的序幕。

  而绿地已经明确表示,公司的房地产业务在2011年要达到1100亿元;2011年的万达集团进入千亿集团行列完全没有任何争议,2012年的销售目标定位在1200亿元,集团总资产达到2000亿元,其野心是与其他房地产企业拉开显著差距,一家独大;恒大若继续以目前的速度发展,2011年将有可能完成千亿元的销售额;绿城在2010年发展缓慢,但是公司2012年的目标是1200亿元,新的一年将很可能逼近千亿俱乐部;保利地产、中海也很可能追上千亿时代的步伐。

  一枝独秀不是春,从目前的趋势来看,尽管楼市的调控风声趋紧,但房地产的千亿时代将毫无疑问地继续延续和扩大下去,进入真正的千亿时代。千亿时代也是房地产行业发展策略的转折点,多重因素的影响下,住宅开发将由“黄金时代”进入“白银时代”,万科单一的住宅开发模式将面临巨大的挑战。2011年,房企千亿俱乐成员或将超过5家,市场竞争将更加激烈。相比之下,商业地产公司的发展前景或将更为突出。

  圆桌嘉宾

  万科北京公司总经理毛大庆、兰德咨询总裁宋延庆、绿地集团京津事业部营销总监李蓟、中国房地产学会副会长陈国强、北京浙江商会副会长陈俊

  2010年是千亿时代的序幕

  新京报:如何看待万科的销售业绩进入千亿元?可以说房地产行业进入千亿时代了吗?

  宋延庆:万科从2009年的630亿元,增加到2010年的1000亿元,尤其是北京公司的业绩冲到了100亿元以上,做到第一,这个速度是在我们意料之外的。从结算的数据细分来看,我们最近做了个研究,万科2010年的结算款中有150亿元是上一年度未结算的销售额,同样,2010年可能有250亿元要进入下一个年度来结算,实际的销售额可能达到了1100亿元。

  但是作为一个行业而言,一个企业进入千亿元阶段只是序幕,2011年才是真正的千亿元时代,据我们了解的数据,2011年进入千亿俱乐部的房企将会比较多,如万达在全国的销售数据可能是650亿元左右,另外沉淀下来的新增持有物业有300万平米,按照平均每平米2万元的价值计算,应该也是超过了千亿元的,不过这部分价值无法体现在短期的账面上,可能会存在一定的争议,明年的万达不仅会毫无争议的进入千亿俱乐部,也将是其实际超过万科,并逐步拉开差距的开端。

  李蓟:2010年我们集团总的销售额是过了1200亿,但是房地产业务还没有达到,不过集团已经有公开的数据,2011年房产板块的销售额将过1100亿元,进入真正的千亿时代。

  陈国强:在万科一枝独秀的背后,很多房企已经接近千亿时代的边缘,每次调控都会造成行业集中度的进一步提高,我看好恒大、绿地、保利等住宅产品线和万科接近的企业进入这个阵营,2011年是行业真正的千亿时代。

  千亿战绩并非全因房价涨

  新京报:很多人说是房价的高涨提前催生了千亿元时代,这种评价合理吗?

  陈国强:我研究了万科的战略后发现,其千亿元的销售业绩有一定的时机因素,如宏观调控导致行业的集中度提高,房价上涨等。但是机会是给有准备的企业的,万科一直坚持自己的战略,如聚焦于主流产品中档住宅产品,采取快销的策略,以价换量,在主要的大都市圈纵深布局,高铁沿线布局,广泛的与有资源的企业合作等;万科的一些项目实际上是采取了相对较低的价格策略,才出现“日光”的效果。

  毛大庆:我们在2010年的北京市场上取得了很好的业绩,与我们众多的合作伙伴是分不开的,大家可以看到万科在北京的诸多项目名称上都有合作者的身影。万科的成绩是合作产生共赢,今后我们将进一步扩大这种务实合作,共同将市场做大。

  陈俊:一个企业如果能做到1000亿元,绝对不是简单靠规模就能达成的,在全国市场上均衡的发展,必须靠企业的品牌效应,万科的房子在全国有统一的认可度,清晰的定位,是其项目销售业绩的基础,也是其他企业愿意与其合作的基础。价格上涨是次要的因素,万科的价格策略并不如其他房企那样高调,这是其他公司应该学习的。相反,很多追高价,做高端项目的房企,2010年并没有跟上市场的发展速度。

  纯住宅开发商未来或掉队

  新京报:千亿时代后的房企格局将会有哪些变化?

  陈俊:万科作为住宅开发商的代表率先为房地产行业的千亿时代揭幕,但是我们应该注意到,住宅的商业模式导致企业的后发劣势,商业地产开发商目前是投入期,当其进入回报期时,住宅开发商就会逐渐掉队。从企业的实际价值和长远发展来讲,万科模式可能在千亿时代到来之际就要寻求转型了。

  李蓟:绿地的房地产板块目标瞄准1100亿元,采取的策略是商业和地产并重,这是未来和万科最大的差距,从后续的发展来看,万达的商业地产优势我们很难超越,但绿地的“住宅+商业”模式会比单纯的住宅企业具有更大的优势。

  宋延庆:千亿时代的房地产企业格局将出现大的变化,住宅模式看万科,商业地产模式看万达。万科可能也会在近期考虑强化商业地产的业务,单一的住宅开发“吃光卖尽”,加上宏观调控不断加重,盈利能力会逐渐下降。万科和万达可能都是领军企业,但是率先进入2000亿时代的,肯定是商业地产公司。

  (来源:石榴网)

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