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供应发力房企筹谋“金九” 起步低调成交有望跟进

2010-09-03 09:06:58 来源:石榴网 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制
——中原地产•上海商品住宅市场一周行情播报(08.23-08.29)

一周点评——成交持稳供应独自反弹 中低端项目着手以价换量

  本周供应延续上周的良好态势,继续呈现环比激增的局面,周度供应量位居今年最高值;成交环比微幅上扬,与前两周水平相当;供大于求态势重现。

在前期调控新政陆续出台后,楼市供求量一度陷入低迷,而房价依然高位盘整,但近期还未等到房价出现明显回调,部分楼盘再度出现热销,使得交易量稳步提升;而在“金九银十”还未到来之际,供应量开始大幅反弹,冲击销售热潮意图明显。本周新增供应个数较上周增加5个,其中新盘比例占到四成;交易量暂未受新增供应带动,环比保持平稳,但仍刷新近期周度交易峰值。

  本周受中外环别墅成交活跃影响,全市成交均价继续小幅攀升,依然在2万/平方米以上。二手房方面,在近期三套房贷停贷的影响下,买卖双方心态再次发生微妙变化,虽7月中下旬成交量回升,但楼市观望气氛仍未消散,三套房停贷会冲击到部分谈判交易,成交量可能出现小幅收紧。上海中原研究咨询部经理龚敏表示:本周供应发力表明大多房企已为迎接“金九”到来做好准备,而交易量并未随之明显提升则主要是由于本周三成供应集中于奉贤、金山及青浦,这些区域相对吸引力不足。从本周热销楼盘来看,位于成交之首的“大华锦绣华城”降价幅度达26%,而位于南汇的临港新城“海滨国际花城”则以低价排名第四,可见在市场低迷下惟有以价才能换量,尤其是对于既无地段又如产品特色的普通楼盘,则只能等待市场回暖大潮出现。

一周交易播报——供应连续跳升 成交表现平稳

楼盘活动

  位于闵行区江桃路505号万科翡翠别墅将于8月29日推出二期升级产品,共24栋精装独栋别墅,装修标准6000元/平米。地上面积分别为360、450平米,赠送300-800平米精装花园,200-300平米毛坯地下室,以及4个车库。

位于浦东新区龙东大道3800弄30号棕榈泉花园二期在售独栋别墅,地上3层地下1层,面积480平米起,附送700-2000平米花园,每户带2个车位,售价 0万-12000千万元/套不等,仅余约10套房源,现房销售。

  位于奉贤区海湾旅游区海马路4333弄佳兆业珊瑚湾目前在售公寓焦,仅剩90平米左右精装两房,可改成三房,均价12000元/平米,5层以下10000元/平米,一次性付款98折。另外还有联排别墅在售,面积196-223平米,总价308万元/套起。

  位于黄浦区中华路868弄明日星城在售97平米的两房全朝南户型,以及124平米左右的三房,南北通透,均价36000元/平米,目前购房可享受99折优惠并送车位。

  位于松江区九亭镇伴亭路888弄象屿名城目前在售精装修两三房,包括85-88平米两房和113、129平米三房,精装两房总价160万-170万元/套,精装三房18500元/平米。从售楼处得知,购房最高可享受20万优惠,包括最高12万元利息补贴和最高8万元置业补贴。

  位于杨浦区国权北路7弄保利维拉家园目前在售房源不多,包括85平米两房和145平米三房,精装修,位于1、2楼的房源附带地下室,均价34500元/平。据售楼处介绍,现在购房,若一次性付款可享受97折优惠,贷款可享99折优惠。

  位于宝山区富长路水产西路口绿地公元1860现在售104-238平米的创新联排别墅,总价300万-800万元/套,单价26000-30000元/平米。据售楼处介绍,现举行优惠活动,购房者可享受三重大礼,包括送契税、送5万元庭院装修基金、送5年物业管理费。

  位于宝山区美兰湖新镇美艾路与抚远路交汇处万科琥珀臻园现在售5层花园洋房,其中1、2楼为独立叠加跃层,送庭院和70-90平米地下室,面积有171平米,总价约为430万-450万元/套,以及191平米,总价约为470万-540万元/套;3、4、5楼为大平层,无庭院和地下室,面积为155平米,总价约为320万-370万元/套。据售楼处介绍项目参加上海万科开展的优惠活动,现认购万科琥珀臻园,可享7重购房优惠,优惠总额为2.7万元。

  新增项目个数增加5例,重回供大于求局面

  本周全市普通商品住宅(剔除配套动迁房)新增供应面积为37.39万平方米(3399套),环比上涨124.26%,新增楼盘为15个,较上周增加5个。本周普通商品住宅(剔除配套动迁房)成交17.36万平方米(共计1560套),环比上涨0.95%。当期供求比指标为2.15:1,供求关系逆转。

图1:上海商品住宅周度供求走势(2009-2010年)



  新盘项目比重扩大 内中环楼盘成交活跃 宝山交易放量突出

  本周新增供应15个楼盘,其中6个为新盘项目,分别位于奉贤柘林板块和海湾板块的两个新盘“海尚墅林苑”和“明城海湾新苑”均为公寓项目,各推出485套、4.19万平方米和308套、2.79万平方米房源,主力户型基本为62-83平方米一房和86-96平方米二房,开盘价格分别为8500元/平方米、6580元/平方米。浦东世博板块再推新盘“嘉博名邸”,推出242套、2.32万平方米公寓房源,以90平方米左右的精装小户型为主,开盘价格28000元/平方米,有“全款97折、贷款98折”的优惠措施。位于崇明新城板块的“江海名都”推出65套公寓项目和63套别墅项目,共1.72万平方米,开盘价分别为12000元/平方米和15000元/平方米。位于松江泗泾板块的“米兰诺贵都”,共推出12套、0.97万平方米独立别墅房源,开盘价 00元/平方米。位于嘉定主城区板块的“好世皇马苑”推出304套、3.02万平方米房源,主力户型为80平方米二房和96-140平方米三房,开盘价20000元/平方米。另外,位于嘉定江桥板块的“嘉城”自4月后再推出324套、3.54万平方米房源,主力户型为80平方米一房、80-87平方米二房、123-140平方米三房和165-188平方米复式,开盘价格22000元/平方米,环比4月价格有22%的上涨。而位于青浦朱家角板块的“中信泰富朱家角新城五期”继5月推出复式及别墅房源后,本周推出370套、3.24万平方米小面积公寓房源,主力户型为74-79平方米一房和87-92平方米二房,开盘价11300-1 0元/平方米。

  本周仅外郊环出现下滑,其余环线均出现不同幅度的上涨,内中环涨幅较大,为154.62%,其中浦东、闸北涨幅较为明显,位于浦东北蔡板块的“大华锦绣华城”共成交106套、0.9万平方米,位居全市交易量榜首,直接带动浦东总体成交量,此案7月中旬推出“购房优惠500元/平方米”的让利促销,但是7月却出现零成交的局面,并且自8月8日新推房源以来,前两周交易惨淡,而本周却突然上升迅猛,悟盘惜售现象严重,本周成交均价27519元/平方米,环比6月的成交价34986元/平方米,下跌了21.34%。 上周新推盘的位于闸北大宁板块的“上海滩大宁城”共成交34套、0.33万平方米,成交均价25294元/平方米,环比上周小幅上涨2.91%,此案距离轨交1号线中山北路站较近,交通便利,加上中档价位使得项目推出后销量持续上升。另外,本周有新增房源的位于宝山罗店板块的“上置香岛原墅”交易活跃,共成交68套房源,0.85万平方米,此案位于美兰湖板块,并且紧邻轨交7号线,本周首次推出二房房源,主力面积为98-119平方米,并且推出“公寓房98折”的优惠活动,成交均价23738元/平方米,环比上周上涨18.7%。区域中另一个楼盘大场板块的“大华河畔华城四期”同样销售情况良好,成交95套,共0.78万平方米,此案也是轨交7号线沿线楼盘,成交均价23071元/平方米,环比上周下跌9.63%。

图2:上海商品住宅各环线成交比重(2010年)



  中外环别墅成交旺盛拉升全市成交均价

  本周全市商品住宅(剔除配套动迁)成交均价为21333元/平方米,环比上涨6.14%,由内至外各环线商品住宅成交均价分别为47099元/平方米、28907元/平方米、25316元/平方米、17621元/平方米、15164元/平方米,中外环价格小幅上扬带动全市均价继续小幅上涨。本周成交价排名前三的分别为:黄浦“华润外滩九里苑”97923元/平方米、浦东“四季雅苑”82693元/平方米、静安“经典茂名公寓”76209元/平方米。

图3:上海商品住宅各环线成交均价(2010年)



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