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土地市场调控效果显著,供求开始转入良性

2010-09-03 09:14:12 来源:石榴网 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制
  为了完成全年的土地供应任务,进入8月份,上海土地市场供应量爆发,同时成交也大幅增加,基本已经回到新政之前的状态,不过价格却越趋理性。在宏观调控下,上海土地市场正开始转入良性。

  8月份,上海经营性用地总供应量为157.3万平米,累计21幅,出让面积是7月的4倍之多;成交量为96.2万平米,相比7月的23.5万平米,增加了3倍。

不过土地价格却没有新政之前的“疯狂”,其中超过一半的土地是底价成交。本月最值得关注的是由远洋集团下属公司北京远乾置业公司夺得的位于宝山罗店板块的2幅地块,这是远洋集团首次进入上海住宅市场。

  8月成交的21幅经营性土地,有16幅位于外环外,占75%,金山新城是本月的成交大户,共成交了4幅地块。只有5幅土地位于市中心,可见上海外环内土地供应越趋紧张,外环外是未来的房地产的主要战场。从土地的性质来看,商业及办公性质占主要份额,其中商业(包括商住、商办)成交12幅,办公成交3幅。而住宅土地成交了6幅,其中宝山罗店2幅,奉贤1幅,金山新城2幅,住宅土地总面积36.6万平米,总建筑面积40.3平方米。

  进入下半年,土地价格没有了往昔的疯狂。8月份,共有7个地块是底价成交的,另外有4幅土地溢价率只有不到1%,也等于底价成交。其他地块的溢价率也基本保持在30%左右。溢价的持续下降,既说明开发商对价格预期不看好,也是政府卖地压力增加的体现。

  另外,本月出现了个人购买土地的现象,松江区大学城商务广场S1地块被余彩眉、李国祥、李力三人以总价8300万元竞得,这是继去年11月份个人买家“林巍”以1.7亿元拍得临港新城地块以来又一个人买家事件。汉宇地产市场研究部认为,因为上述地块较小,金额较少,购买人承担的风险也相对较小,在此情况下,出手买地也不失为个人投资的好方法。而且在当前一级市场监管较为缺位的情况下,土地投资相对可操作空间更大,这种方式或成为高端房产投资客转型的方向。

  本月最值得关注的是罗店板块的2幅地块,分别是罗店新镇F1—4地块和罗店新镇F1—6地块,两块土地全部被北京远乾置业公司夺得。其中F1—4地块出让面积4.33万平,成交价5.23亿元,楼板价20099元/平,溢价率24%;F1—6地块出让面积1.078万平米,成交价13.77亿元,楼板价2.13万元/平,溢价率31%。从楼板价看,此两地块创造了板块的新高,几乎与在售商品房价格相当。但是它们的容积率却只有0.6,目前板块内在售项目的容积率全部在1.0以上,几乎是这两地块的2倍。所以相对0.6的容积率,2万/平米出头的楼板价便不算高。

  国家在2006年已经停止新的别墅用地审批,别墅用地虽陆续减少但并未完全停止供应。罗店板块此次出让如此低的容积率的地块绝非偶然,这是对于罗店板块的特殊规划决定的。罗店正致力打造北欧风情的美兰湖新镇,上海市政府在规划之初便将其作为沪上的低密度生态居住区来定位,住区内只规划别墅、多层住宅。所以此次两个低容积率地块其实是体现了板块的规划,根据容积率,未来的的产品类型应该是以独栋与联排相结合的形式出现。

  远洋集团首次进入上海住宅市场便选择罗店板块,这将进一步提高购买者对板块的信心。目前已经有万科、朗诗、上置、中华等知名地产集团进驻罗店,从现在开始,板块房地产发展会进入“加速运动”阶段。(来自汉宇地产)

  (来源:石榴网)

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