2022年，楼市持续下行，新房二手房同步受到冲击。但最近一段时间，市场出现了一些新变化，多地二手房交易先行复苏，与新房市场走向分叉路口。
国金证券研报数据显示，8月以来，30个大中城市二手房成交面积同比提升18%，但新房成交面积同比回落26%，新房二手房成交态势分化。
再往前回溯，今年7月，重点30城成交环比降16%，同比降33%；同期，主要城市二手房成交放量，在年内高位基础上继续上涨。
一位身在华北的楼盘业主称，除了出现疫情时受影响，最近小区内来来往往的中介、看房者明显增多，自己也准备挂出房子，趁市场有所松动时出售。
多位业内人士分析称，今年4、5月份以来，二手房成为调控放松的主战场，多城发布调整二手房限售年限、增值税免征年限等政策，加之房贷利率下调、指导价政策松动，市场活跃度提升，带动二手住宅成交上行。
二手房市场回温
在疫情再次来袭、城市加强管控前，成都地产中介张强（化名）工作还很繁忙。
今年来，成都多次发布楼市松绑政策，市场情绪明显有所变化，这在二手房领域表现最为突出。以房源带看量为例，最近张强所在门店上新了一套地段较好的房子，一周内便有近二十次带看，每天都有购房者来咨询。
曾经买房收益翻倍的业主，急于在此轮政策放松后套现；那些预算有限的刚需买房者，很多也在考虑入场杀价。“有业主12年买了套房，当时开盘一万左右，现在直接赚两倍卖出，很多17年前买的房子都翻倍了。”
蠢蠢欲动的市场，让张强重新有了工作激情。此前，成都二手房曾经历了连续两年低迷期，直到进入2022年才有所异动。
CRIC数据显示，自2022年3月以来，成都二手房成交放量，甚至逐步反超新房，1月时成都一二手住宅成交面积还是以新房为主导，达63%；到了7月，成都二手住宅成交面积占比已经升至54%。
从具体数据看，2022年3月，成都二手住宅成交套数达13858套，经过4、5月的回调后，市场成交再度冲高，6月二手房成交量达16699套，7月再度涨到17296套，创下近十年以来的最高月度成交纪录。
不仅是成都，近期多地都出现二手房先行复苏、甚至反超新房的情况。
诸葛找房数据研究中心表示，2022年第35周，监测重点10城二手住宅成交量为14859套，环比上涨2.32%。同一时间段，监测重点15城新建商品住宅成交量为23189套，环比上涨0.47%。
在上述重点10城中，有4城二手住宅成交量上涨，其中东莞涨幅领先，本周二手房成交740套，环比上涨85%；其次为厦门，本周涨幅为50%；深圳本周成交474套，环比涨幅为6.76%，位居涨幅第三。
市场表现持续强势的成都，本周新房成交2917套，环比上涨26.5%，同比下跌13.42%；二手住宅成交3448套，环比下跌1.77%，但同比上升331%。在全国70城房价指数中，成都已连续多月蝉联新房、二手房涨幅榜首。
此外，8月发布新政，下调二套房首付比例、贷款结清可降至30%的苏州，本周新房成交1013套，环比上涨31.05%，同比下跌31.09%；二手住宅成交1149套，环比下跌7.78%，但同比上涨25.3%，新政对市场信心提升明显。
一直以来，各地新房、二手房成交走势几乎同步，但从今年7月开始，全国一二手房市场走势分化，新房成交同比由正转负，跌幅一度扩大至40%以上，而二手房成交同比增速则逐周回升，克而瑞研报显示了该观点。
二手房为何先行复苏？诸葛找房数据研究中心认为，今年以来，政策重点开始转向二手房市场，加之信贷端迎来积极变化，市场活跃度提升。在政策推动及“保交楼”背景下，二手房市场关注度上升，8月连续三周回升。
除了政策刺激作用，新房市场上开发商接连爆雷，也向二手房分流了部分购房者。一位国企地产人告诉记者，当下购房者对房企属性会有偏好，比如倾向买稳健央国企的盘，但更明显的是，很多人都直接去买二手房或现房了。
指导价政策渐退幕后
一直以来，业内认为二手房交易更能反映市场情绪，在楼市普遍低温的情况下，二手房走出独立行情有何特殊原因？
值得注意的是，二手房指导价政策逐步“退隐”，对市场影响颇大。据CRIC统计，自2021年2月起，全国共有15个城市发布二手房指导价，截至目前已有13个城市二手房指导价制度实质性取消。
以成都为例，这座城市最早在2021年5月开始发布指导价，但进入2022年后，中介机构已经可以超出指导价挂牌房源，银行放款也不再严格参照指导价。这成为二手房市场保持强劲复苏势头的重要支撑。
记者在某中介平台看到，在该市成华区万象城片区，一套89平米的三室一厅房源，按成都二手住房成交参考价格是26095元/平方米，而当下市场挂牌总价269万元，均价约30082元/平方米，比指导价高出不少。
张强对记者表示，现在贷款不用参考指导价了，已经放开有一段时间。目前市场成交比较稳定，刚需成交量还是比较大，主要是购房预算偏小的群体。二手房如果地段好，价格也会高一些，新房则户型面积整体大一些。
“去年成都出台‘二手房限价’政策，执行最严格的时候，超过限价的房源无法交易。受其影响，成都二手房成交量不足正常年的一半，很多成交都延迟到今年。”克而瑞成都机构负责人称，现在成都信贷对二手房有放松，以前贷不了款的房子，现在都可以贷款，购房者都在出手。
在其他城市，当前执行情况差别明显。据克而瑞调研，成都和宁波表现为高价房源重新挂牌，银行放款不再严格参照指导价；广州和东莞挂牌房源价格受指导价限制，但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响。
与此同时，还有一部分城市二手房指导价“名存实亡”，比如北京和无锡指导价偏高，不少项目指导价甚至高出业主挂牌价1万元/平方米；而温州、合肥等4城没出台过实施细则，整体来讲该政策正在逐步弱化。
贝壳执行董事、CFO徐涛认为，今年第二季度，多地打开政策“工具箱”，积极出台利好政策，二手房率先受益，市场预期筑底反弹。虽然北京和上海二季度受疫情影响较大，但从整体来看，大量前期观望的消费者正在入市。
他还称，7月，全国二手房市场已实现同比增长。8月，市场由于部分城市异常高温等原因出现调整，但预计修复趋势不改。若二线城市二手房房价在三季度企稳，那么部分低能级城市二手房房价在年底也将企稳。
也有业内观点认为，虽然从成交量来看，二手房有部分城市出现明显增长，但整体的房价依然在震荡，市场仍然有待修复。
比如市场较为火热的成都，成交规模可观，但价格存在分化。记者在诸葛找房平台发现，近24小时内该平台上有893套房源降价，同期涨价房源仅118套。双流区一套97平米的房源，今年七月挂牌时报价89万元，此后价格逐步下行，目前已经降到70万元，短期内降价17万元。
贝壳研究院认为，当前市场保持修复但力度较弱，后期需要政策持续支持。除了限购、限贷、限售等降低购房门槛外，发放契税补贴、住房补贴、消费券等促进住房消费也有加大的空间。新房项目有序建设、交房，重建市场信心，则是房地产市场恢复平稳健康的关键。
