昨晚，万科发布半年业绩。
52万股东睡不着，郁亮也许又能坐头等舱了。
万万没想到，今年年初，万科因史上最差业绩，股民们一片哀嚎，但半年就迎来了反转。
这次万科确实稳住了，收入和利润都保持了增长，实属不易。
网友直呼“别人都在说活下去的时候，我宣布，我已经活下来了。”
截图自万科2022中报
对的，如果一次性把业绩“洗”到最差，往后的每一天，就可以进步。
一把手郁亮（万科董事会主席），估计也松了一口气。
毕竟去年，郁亮降薪千万、只拿了154.7万年薪（2020年年薪为1247万，折合104万/月），还宣称带头不坐头等舱。
这半年，不知道有没有人在经济舱遇到过郁亮。
不过从半年报来看，郁亮今年可以不用降薪了？还可以坐回头等舱？
今天一早，万科股价飘红，最高涨超5%，截至当天收盘股价上涨4.15%，报16.55元/股。
我们在半年报中也发现了一个细节，管理层几乎都加仓或建仓万科股票。
郁亮加仓了887手，首席运营官&执行副总刘肖建仓1200手，CFO韩慧华建仓670手，董秘朱旭建仓400手。（1手=100股）
唯独九哥（祝九胜，万科总裁&首席执行官）没动静。
管理层买公司股票，至少是一个积极信号。
郁亮在回应地产下半年行情时称，从短期来看，市场已经筑底，市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能。
我们且看且关注，在万科38年的发展史上，到目前为止，一共出现了3次净利润下滑（1995年、2008年、2021年），2022年能不能逃过一劫？
单看万科的业绩，是个人都忍不住会想夸，但和其他龙头对比，万科的不足，还是很明显的。
郁亮这次，还对房地产市场做出了三大判断。
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T0P5房企利润惊现史上最大分化
客观来讲，万科，似乎重回老大了。
我们对比了地产前5大房企碧桂园、万科、保利、中海以及华润置地上半年的业绩，万科在营业收入、毛利和净利润上的绝对值和增幅都处于第一。
而这5家房企，利润增幅出现了很大的分化！
上半年，万科营收2069亿元，增幅近24%，“营收两千亿梯队”的房企只剩万科一家。
碧桂园营收1623.63亿元，降幅约31%；保利营收1107亿元，增幅23%；
中海营收1038亿元，降幅4%；华润营收729亿，降幅1.15%。
万科的肌肉结不结实？
和民企比，万科肯定结实，但和央国企相比，万科还存在很明显的差距。
看毛利率和净利率就知道了。
目前TOP5的房企里，只剩碧桂园一家民企，在其余4家拥有央国企背景的房企里，万科的毛利率和净利率却垫底了。
万科上半年的毛利率20.46%，净利润率8.75%。而保利、中海和华润，净利润在13%以上。
也就是100块的生意，万科只能净赚8.75块，而华润可以净赚17.4块，盈利能力是万科的两倍。
也不能轻敌了，万科把“好看的数据”放在了最显眼的位置，反而将下滑的数据隐藏了起来。
去年，万科毛利率约23%，今年上半年的毛利率实际下滑了2.48个百分点；而净利润率去年为8.41%，目前也只是小幅增长0.34个百分点。
短期来看，大部分地产项目的毛利率还是承压的。
在今年上半年的拿地和项目拓展上，几乎大部分房企都称要侧重一二线城市的布局，三四线城市只能自求多福了。
万科上半年还是有拿地的，斥资386.8亿（权益地价248.3亿）新获取了19个项目，投资金额中，一二线城市的占比高达95.6%。
还差稳预期、市场已筑底、会自发修复
我们时常说的房地产的三稳，是稳地价、稳房价、稳预期。
郁亮首先判断，前两个基本稳住了，现在的任务就是稳住人们的买房预期。
图源视觉中国，已授权，万科现任董事会主席郁亮
房价真的稳住了吗？稳预期又该如何稳？
郁亮又说，从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。
他认为市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。
郁亮坦言，7、8月和6月之间的销售数据确实出现了比较明显的落差，但一方面，6月的快速大幅回升，包含疫情回补、季节性等短期因素的影响。
另一方面，7月以来，出现了"停贷"事件等等新问题，一些出险企业无法完成交楼，对消费者买房的信心造成了一定影响。
尽管7、8月数据出现了回落，但郁亮判断，目前市场中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10-11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。
而按照当前新开工的降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。
可怕的现实情况是，房价正在下跌，房地产的信仰也正在破灭。
70个大中城市的二手房价同比去年出现了普遍下跌，只有9个城市幸免。二三线城市几乎全军覆没，房价同比降幅扩大。
尤其哈尔滨，二手房价跌幅几乎是数一数二的，新房跌幅也靠前。
更重要的是，现阶段的房地产市场，活跃不起来。
九哥说，20%的客户都有“卖一套才能买一套”的苦恼。
但他们俩都对下跌的市场行情表示乐观，“市场收缩过头，反而会积蓄自发修复的动能”。
郁亮举大旗，称要相信大家追求美好生活，改善居住条件的内在力量。（这话，放到现在，听起来好像很对但又好像哪里怪怪的）
但不管怎么说，还是要相信高层维稳房地产市场的信心。
